PRET IMMOBILIER : l'abus des clauses de déchéance de terme

Dans deux arrêts rendus le 22 mars 2023,  la Cour de cassation rappelle la position de la Cour de justice de l’Union européenne sur l’appréciation de l’abus des clauses de déchéance du terme sans mise en demeure préalable ni préavis d’une durée raisonnable prévues dans les crédits immobiliers rédigés par les banques.

Civ. 1re, 22 mars 2023, n° 21-16.476 et n° 21-16.044 B

La clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure sans préavis d’une durée raisonnable doit être considérée comme abusive.

Les juridictions doivent examiner d’office le caractère abusif de la clause qui autorise la banque à exiger immédiatement la totalité des sommes dues en cas de défaut de paiement sans mise en demeure ni préavis d’une durée raisonnable.

Dans la première affaire en date du 22 mars 2023, la Cour de cassation a suivi le raisonnement des emprunteurs estimant que la clause est abusive en « ce qu’elle autorisait le prononcé par l’organisme prêteur de la déchéance du terme huit jours seulement après mise en demeure d’avoir à régler les impayés éventuels, peu important leur montant, et sans prévision d’un mécanisme de nature à permettre la régularisation d’un tel retard de paiement ». Dans la seconde affaire, pour l’emprunteuse, les juges auraient dû écarter d’office l’application d’une telle clause d’exécution forcée immédiate.